Uno de los momentos más delicados de la compraventa de una vivienda es la firma del contrato de arras o del contrato de compraventa de inmueble.
Es un momento crucial, en el cual tanto comprador como vendedor, si no tienen claro lo que están firmando, pueden adquirir ciertas obligaciones legales que quizás no entren dentro de sus planes.
Es importante, en definitiva, tener clara la diferencia entre un contrato de arras y un contrato privado de compraventa entre particulares.
El contrato de arras
El contrato de arras es aquél contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. En realidad es un precontrato, ya que lo que se genera es la obligación de firmar un contrato en el futuro, en este caso el de compraventa.
Existen tres tipos de arras:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Lo importante que hay que saber sobre estos tipos, es que en los dos primeros, ambas partes están obligadas a cumplir el contrato. Esto es, el comprador a comprar y el vendedor a vender.
En el caso de las arras penitenciales ambas partes pueden resolver el contrato sin que exista previo incumplimiento por la otra parte. O lo que es lo mismo, el comprador puede no comprar perdiendo así lo entregado. Y el vendedor puede no vender devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
Siguiendo con el tipo de arras penitenciales. Ni el comprador puede obligar al vendedor a vender, ni el vendedor puede obligar a el comprador a comprar.
El contrato de compraventa
El contrato de compraventa de un bien inmueble es de obligado cumplimiento. No está prevista su resolución si no es por incumplimiento de la otra parte o por las causas específicas y concretas contempladas en el mismo.
Si firmamos un contrato de compraventa y no especificamos que la cantidad entregada es con carácter de arras penitenciales, se entiende que la entrega es como parte del precio. En tal caso, la compraventa es definitiva. Ni el comprador podrá desistir de la compra ni el vendedor de la venta.
Tampoco podrán desistir de la compra o la venta si el tipo de arras es confirmatoria o penal.
Conclusiones sobre el Contrato de Arras vs Contrato de Compraventa
Si eres el comprador y quieres tener la libertad de poder decidir si adquieres o no el inmueble una vez hayas entregado las arras, asegúrate de firmar un contrato de arras penitenciales o que en el contrato de compraventa la entrega de la señal se haga en estos mismos términos (Artículo 1454 del Código Civil).
En el caso que decidas no comprar la vivienda solo perderás lo entregado, pero no podrán obligarte a comprar la vivienda.
Si eres vendedor y quieres tener la libertad de poder decidir si vendes o no el inmueble una vez hayas recibido las arras, asegúrate de firmar un contrato de arras penitenciales, o que en el contrato de compraventa la recepción de la señal se haga en estos mismos términos.
En el caso que decidas no vender la vivienda solo perderás lo recibido como señal doblado, pero no podrán obligarte a vender la vivienda.
Esperamos que estos consejos te sean de gran utilidad para afrontar con más seguridad la compra o la venta de una vivienda.
Te deseamos mucha suerte.
Un abrazo.
