De todos es ya conocido la guerra de precios que se ha generado entorno a los Certificados Energéticos de Edificios Existentes (CEE) en España. Podemos encontrar anuncios tan absurdos como «tu Certificado Energético por 25 €». Ante esto, cabe hacerse la pregunta :
¿Es rentable hacer un certificado energético por 25€?
Y si es así ¿donde está el truco?Intentemos primero contestar a la primera pregunta y para ello estableceremos tres niveles de calidad diferentes para un mismo producto, en concreto el CEE. Evidentemente, cada nivel tendrá unos costes diferentes y por supuesto un resultado diferente aunque aparentemente no sea así.
1. Nivel Chapuzas:
Este nivel es el más básico de todos. Consiste en quedarse delante de un ordenador, pedirle al cliente que te mande los datos del inmueble y quizás unos planos (si los tiene), introducir los datos generales en el programa informático cual mono amaestrado, y proceder a emitir el certificado con todos los parámetros por defecto (concuerden o no con la realidad, que por cierto, para este señor/a la realidad es relativa pues no ha visitado la vivienda), enviarle un pdf al cliente y no advertirle que debe proceder a su registro en la comunidad autónoma de turno en el plazo máximo de un mes desde la emisión del certificado.
Evidentemente, este nivel de calidad es rentable teniendo en cuenta que los recursos utilizados han sido mínimos, así como el tiempo de dedicación a la actividad. Pero ¿cual es el resultado final? ¿que consecuencias puede acarrear este certificado al cliente? ¿y los daños colaterales generales? Mas tarde contestaremos a estas preguntas tan tan interesantes. Pasemos ahora al siguiente nivel.
2. Nivel Chapuzas Avanzado:
Consideremos este nivel como una pequeña mejora del nivel anterior. En este caso el «técnico», entre comillas, se digna por solidaridad infusa para con el propietario a visitar la vivienda y tomar ciertas medidas y datos de interés que luego utilizará o no para emitir el certificado. El proceso posterior en oficina es el mismo que el que sigue el individuo/a del párrafo anterior, generando un producto de las mismas características. ¿Rentable? Algo menos por el gasto de desplazamiento, pero queda algo para la «buchaca».
3. Nivel profesional:
Aquí entra en juego el profesional responsable de su trabajo, el que le importa lo que hace e intenta generar un producto acorde con las necesidades reales, a lo establecido en la normativa y al correcto tratamiento para con el cliente. Al cliente no solo hay que entregarle un papelillo con colorines y datos para que pueda alquilar-vender su vivienda, sino que hay que informarle del porque, del para que, y del como. Y sobre todo de sus responsabilidades al respecto (de las que luego hablaremos).
El proceso coherente de la realización de un certificado energético es el siguiente (o al menos tal como yo lo entiendo). En primer lugar, la vivienda hay que visitarla SI o SI, y el que no lo haga está incurriendo en un fraude (y haciendo participe al cliente de este fraude). Debe recoger todos los datos generales del cliente encargante así como de la vivienda.
Seguidamente tomará los datos técnicos de la vivienda en lo que se refiere a su definición geométrica. Esto implica realizar un plano de la vivienda, al menos en lo que respecta a las dimensiones de su envolvente, orientar la vivienda en cuanto a su entorno próximo (situación en el edificio, medianeras, fachadas a calle, planta, linde de techo, linde de suelo), orientar la vivienda en cuento a su entorno general (edificios cercanos, distancia a estos, altura de los mismos, arboles que puedan dar sombra,…).
Proseguimos con los datos referentes a la definición constructiva del edificio: sistema constructivo de fachada, medianeras, forjados, ventanas, lucernarios, materiales constituyentes de todos estos elementos, y por supuesto, situar todos estos elementos en el plano de referencia. Deberá igualmente tomar todos los datos respecto a los sistemas de calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria.
Evidentemente, como podréis razonar y muchos estaréis conmigo, todos estos datos y la recopilación de los mismos requieren de un conocimiento experto del tema, en concreto del mundo de la edificación (pero este es otro tema en el que ahora mismo no quiero enfangarme). Comprenderéis, tras mostraros el proceso, que no es algo que se pueda hacer en media hora. Si contabilizamos el desplazamiento (supuesto este en la misma ciudad), el tiempo de la visita, así como la vuelta a la oficina, difícilmente bajará de la hora y media. Observamos que la rentabilidad empieza a tambalearse seriamente.
Llegamos a la oficina y nos disponemos a realizar el informe introduciendo todos los datos de campo recopilados en nuestra visita. Pero ¿que ocurre?, que somos unos profesionales responsables y queremos que nuestro informe sea lo mas fiel a la realidad que nos permitan las premisas adoptadas por la normativa.
Es por ello que no introducimos los datos por defecto, sino que dedicamos tiempo a confeccionar el informe. Definimos los sistemas constructivos por capas, introducimos los materiales de los que realmente está constituida la vivienda, nos tomamos la molestia de definir el porcentaje ocupado por el marco en las ventanas, introducimos los retranqueos y elementos de sombra tal como existen realmente.
Proseguimos realizando un plano de planta de la vivienda en dwg, luego lo convertimos en dxf, lo importamos en el programa, definimos los cerramientos, los suelos y las cubiertas de las distintas plantas, introducimos las sombras proyectadas sobre nuestra vivienda. Continuamos con los sistemas de agua caliente sanitaria, la calefacción y la refrigeración, y finalmente generamos el certificado.
Ahora toca interpretar los datos obtenidos para poder ofrecer las medidas de mejora de forma coherente. Nos machacamos los sesos para subir un escalón en la calificación energética con medidas reales y rentables para el cliente (y algunos de vosotros sabréis que de vez en cuando la cosa se pone complicada). Una vez conseguido, obtenemos el Anexo III de medidas de mejora.
Ahora toca maquetarlo todo y preparar toda la parefernalia necesaria para registrar el certificado en la comunidad autónoma de turno. Los que tenéis experiencia en esto sabréis lo tedioso y desesperante que representa esta fase en algunas ocasiones (sino en todas). Yo por mi parte he terminado por asociar la palabra Java a calificativos no muy aconsejables para menores de 18 años. No obstante, les pongo un 10 a los técnicos encargados del soporte de la Junta de Andalucía. Si no fuera por ellos, el registro sería imposible.
El que sea capaz de hacer un registro en menos de media hora, que nos cuente como lo hace. Y lo digo duplicando uno existente y cambiando los datos, porque si empezamos desde cero, la cosa se puede poner en una hora fácilmente.
Bueno, ya hemos conseguido el registro y bajado el recibí y la etiqueta. Ahora toca emitir el certificado, imprimirlo, entregarlo al cliente y listo. No se os olvide cobrarlo.
Como podréis observar, emitir un certificado energético de vivienda precisa de conocimientos no solo del sistema informático utilizado, sino que también de un conocimiento profundo de sistemas constructivos, materiales, conceptos energéticos, sistemas de calefacción, refrigeración, eléctricos, permeabilidad, emisividad, trayectorias del sol en las diferentes estaciones del año y otros tantos que me aburren recordar. (lo que quiero decir es que hay que saber de edificación, no de electrónica ni de gramineas o coniferas ni de mecánica industrial etc… a buen entendedor…).
No obstante obviemos los recursos, dinero y tiempo que hemos dedicado muchos de nosotros a adquirir estos conocimientos y pensemos (de forma errónea) que no es algo que debamos repercutir en el precio ya que cualquier curso online de una semana de 99€ te capacita para emitir un certificado aunque no tengas ni idea que es un cerramiento a la capuchina, no te suene los acrónimos NTE, NBE, RITE, REBT etc.
En definitiva, un certificado bien hecho necesita de entre 4 y 6 horas de trabajo (suponiendo una vivienda de unos 70 m2). Los gastos directos asociados, como por ejemplo los generados por el desplazamiento pueden suponer de unos 2 a 5€ y eso si no tienes que salir de tu comarca. Incluyamos otros gastos indirectos como gastos generales (luz, teléfono, papel, tinta impresora…) y valorémoslo en unos 3 €.
Nos ponemos ya en 8€. Incluyamos el registro colegial, que aunque no es un documento que exija visado, todo colegiado debe registrar cualquier trabajo que realice dentro de sus funciones. Esto implica un coste de 38,50 €. La cosa se ha puesto muy jodida como podéis observar. Sumemos terminos: 5 + 3 + 38,50 = 46,50 € de gastos.
No hace falta ser doctor en contabilidad para observar que por 25€ no se puede hacer un certificado energético de verdad, de calidad, real. Pero supongamos que nos arriesgamos a incumplir los estatutos de colegiado y no pagamos el registro en el colegio. Los gastos supondrían unos 8€, lo que supondría una ganancia total de 17 € (25 – 8) por unas 6 horas de trabajo. Esto implica una ganancia por hora de 2,83 €. En términos redondos, unos 3 € por hora, 3 € por hora, y repito 3€ por hora. La hora de un técnico cualificado que ha gastado su esfuerzo y dinero durante varios años para formarse vale 3€.
En definitiva, si quieres ser un técnico responsable y hacerle un certificado energético a tu cliente de forma no fraudulenta, tu precio no puede ser de 25 €.
Un dato interesante para el que no lo sepa. El gobierno, en su Resolución de 7 de noviembre de 2013, de la Subsecretaría, por la que se aprueban las tarifas aplicables por la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio, SA en los trabajos relativos a la certificación y auditoría energética de bienes inmuebles, regula los precios para los certificados energéticos que se realicen a los inmuebles ocupados por la administración y encargados a técnicos externos. Os muestro una lista de los mismos:
| Tramo | Superficie | Honorarios (sin IVA) |
|---|---|---|
| 1 | De 0,01m² a 80,00m² | 184,34 € |
| 2 | De 80,01m² a 150,00m² | 222,69 € |
| 3 | De 150,01m² a 250,00m² | 339,61 € |
| 4 | De 250,01m² a 500,00m² | 633,22 € |
| 5 | De 500,01m² a 800,00m² | 929,29 € |
| 6 | De 800,01m² a 1.200,00m² | 1.264,50 € |
| 7 | De 1.200,01m² a 3.000,00m² | 1.596,81 € |
| 8 | De 3.000,01m² a 5.000,00m² | 2.286,95 € |
| 9 | De 5.000,01m² a 8.000,00m² | 2.665,84€ |
| 10 | De 8.000,01m² a 10.000,00m² | 3.056,70 € |
| 11 | Más de 10.000,01m²m² adicional a los 10.000,01m² | 3.233,40 €0,20€/m² |
| (A) DESCUENTOS POR UNIDADES SIMILARES | |
| 2º a 10º unidad | 20% descuento |
| Más de 10 unidades | 40% descuento |
| (B) DESCUENTOS POR VOLUMEN A PARTIR DEL TRAMO 7 | |
| 2º a 10º unidad a certificar | 5% descuento |
| 11º a 20º unidad a certificar | 10% descuento |
| Más de 20º unidad a certificar | 15% descuento |
Es significativo ver como el gobierno paga mucho más por un producto que el mercado privado. Es evidente que esto se nos ha escapado de las manos.Concluimos, por tanto, que los certificados de saldo son una estafa no solo como elemento de información para las estadísticas establecidas en su normativa, sino que atenta contra los derechos del consumidor en al menos dos aspectos que paso a comentar a continuación.
Atentado contra los derechos del consumidor
El primer atentado contra el consumidor que encarga el certificado es el evidente. El supuesto técnico le está cobrando un producto fraudulento que no concuerda con la realidad del objeto a certificar.
Hasta aquí, esto puede parecer algo sin importancia porque seamos sinceros, el cliente solo quiere un papel pintado que le cuesto lo menos posible para pasar un tramite burocrático. Pero de lo que no informa el supuesto técnico es de que el responsable primero y último de ese certificado es el cliente y no el técnico certificador. ¿Cómo se te queda el cuerpo?
Esto significa que si un inspector de la Junta de Andalucía (que por cierto acaban de iniciarse 300 inspecciones por la Consejería de Empleo para empezar a dar palos en este aspecto) verifica que el certificado no concuerda con la realidad del inmueble, la sanción se la come el cliente, si, el cliente como usuario y responsable del certificado y no el magnifico técnico que publicitaba su certificado al módico precio de 25 €.
Ahora que vaya y lo busque y le exija desde los 300 a los 6000 euros que le pueden caer como sanción. Suerte si lo encuentra, pero la cosa se le va a poner fea. (si quieres informarte de las sanciones, aquí tienes el tostón del BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
El segundo atentado contra el consumidor es el siguiente. En el certificado energético hay que incluir ciertas medidas de mejora para que el inmueble consuma menos energía con el supuesto ahorro monetario para el cliente. Evidentemente, si el certificado no concuerda con la realidad, estas medidas tampoco serán reales ya que el punto de partida para definir las mismas es la propia calificación energética obtenida de forma fraudulenta.
¿Y si el cliente piensa que el certificado es correcto, quiere ahorrarse unos eurillos y acomete las medidas propuestas en el certificado? (Os aviso que solo cambiar una ventana puede suponer unos 600€.). Como partimos de un certificado irreal ¿quien asegura que las medidas adoptadas eran necesarias o las correctas? En este caso es posible que el cliente halla realizado una inversión por la cual no va a obtener ninguna rentabilidad.
Y se me ocurre otra. Estos supuestos técnicos no advierten al cliente de la obligación de incluir el certificada en el registro de la comunidad autónoma de turno (en ocasiones porque ni ellos mismos lo saben). El registro es una obligación legal y debe hacerse antes de que se cumpla un mes desde la emisión del certificado. El no cumplimiento de este requerimiento establece una sanción de 601 a 1000€. Y ¿quien es el responsable de ello?. Adivinaste, el cliente y No el supuesto técnico.
En definitiva y para no daros más la brasa:
¿Cuál es el resultado final de un certificado fraudulento?
- Evidentemente un certificado que solo vale para pasar un tramite administrativo (corazón que no ve…)
¿Qué consecuencias puede acarrearle al cliente?
- Una sanción económica que puede ir desde los 300 a los 6000€.
- Un gasto innecesario para mejorar la eficiencia energética de su vivienda.
¿cuáles son los daños colaterales?
- Evidentemente estadísticas falsas a nivel nacional de la eficiencia energética del parque de viviendas de España.
Dicho esto, cada cual es libre de comprar donde quiera. Yo, por mi parte, si quiero calidad y es importante lo que adquiero evito el todo a 100 del barrio de turno. Prefiero gastar en un respaldo profesional y un servicio de calidad que luego voy a agradecer. Si compramos un producto de 180 € a 25 € atengámonos a las consecuencias. Nadie da duros a cuatro pesetas.
Saludos y suerte.
