Actualización del presente artículo en función de los últimos acontecimientos sobre los gastos de la compra de una vivienda
Dos hechos importantes vienen a modificar de forma sustancial el presente artículo “gastos de la compra de una vivienda”:
- La entrada en vigor del RDL 17/2018 de 8 de noviembre y bla bla bla que principalmente establece que el impuesto de actos jurídicos documentados, en lo que se refiera a las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, tiene que pagarlo el banco. (Y buena se ha liado al respecto).
- Y la futura entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en la que básicamente obligan al banco a correr con todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario (notario, registro, gestoría e impuesto hipotecario). Cuidado, no nos confundamos, solo los gastos del préstamo, no de la compraventa que esos siguen como estaban. Lo digo porque ya hay personas que piensan que comprar una vivienda no tiene gastos asociados. Nuestro gozo en un pozo, de eso nada, seguiremos pagando notario, registro, gestoría, ITP,… de la gestión de la compra-venta del inmueble. Por cierto, la tasación también correrá de nuestra cuenta, ya que somos nosotros los que podemos elegir a la empresa tasadora.
En definitiva y como resumen:
- El banco paga los gastos asociados al préstamo (a excepción de la tasación).
- El comprador paga los gastos asociados a la compraventa (más la tasación).
Si quieres más información, aquí tienes un artículo interesante de La Nueva Ley Hipotecaria.
Vamos a ver qué hay que tener en cuenta para comprar un piso o una casa.
Teniendo en cuenta todo esto, nuestro artículo quedará de la siguiente manera cuando entre en vigor la nueva ley hipotecaria, pero vamos adelantando acontecimientos para ir sabiendo los gastos de la compra venta de una vivienda:
¿Cuales son los gastos de la compra de una vivienda de segunda mano?
Una de las dudas más comunes que tiene una persona que quiere comprar una vivienda es qué gastos origina esta operación. La mayoría se encuentran perdidos y el resto muy perdidos. Es muy importante saber cuánto supone este gasto ya que no es nada desdeñable. Mejor evitar sustos, y en estos casos cuanto antes mejor, por eso pretendemos informarte antes de que el disgusto sea irremediable.
En líneas generales, un cálculo aproximado muy utilizado por el sector es añadir un 10-12 % al valor de la compraventa de la vivienda. Este valor suele variar en función de la edad del comprador (bonificaciones fiscales) así como si pides hipoteca o no. No obstante pasemos a detallar los diferentes gastos a los que te tendrás que enfrentar cuando compres una vivienda.
Gastos de la compra de una vivienda por la Tasación
La tasación de la vivienda es un trámite indispensable y legalmente exigible siempre y cuando vayas a pedir una hipoteca y es uno de los primeros gastos de la compra de una vivienda. Su función es la de informar al banco del valor actual de la vivienda. Por lo general, el banco prestará hasta el 80% del valor de tasación. No obstante hay excepciones y cada caso se estudia de forma pormenorizada.
El gasto que este documento supone puede oscilar entre los 250 y los 450€, en función de la superficie y tipología de la vivienda. (Estamos hablando de pisos y casas “normalitas”. Los caserones de Sotogrande son otro cantar).
Si no necesitas pedir préstamo hipotecario, no tendrás que soportar este gasto. Eres un “suertudo”.
Gastos Notariales de la compra de una vivienda
Aquí hay que hacer una matización. Aunque la ley establece que la primera copia de las escrituras (Matriz) tiene que pagarla el vendedor, también dice que puede pactarse lo contrario por las partes. Eso se ha traducido con los años en que al final lo paga el comprador. Por consiguiente, es un gasto que casi el 100% de las operaciones es satisfecho por el comprador.
Este gasto es relativamente variable a la hora de la compra de una vivienda ya que depende de factores propios de cada operación. Como estimación vamos a obtener los gastos para la compra de una vivienda de 100.000€ donde se necesitan 20 caras escritas de la escritura, donde no hay anejos independientes (garaje o trastero) y comprada por una persona o por una pareja en gananciales.
| Nº arancel | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 2.0 | Compraventa | 201,86 € |
| 2.0 | Préstamo | 0,00 € |
| 7.0 | Folios de matriz | 36,06 € |
| 4.1 | Copia autorizada | 30,05 € |
| 4.2 | Copia simple | 6,01 € |
| IVA | 57,54 € | |
| Timbre | 1,50 € | |
| TOTAL | 333,02 € |
El cálculo es aproximado: dada la complejidad del arancel, es posible que los documentos que firmes contengan operaciones o conceptos que también puedan incluirse en la minuta y que no se hayan recogido en el cálculo de los gastos de la compra de una vivienda de segunda mano. Fuente: ocu.org
Gastos Registrales de la compra de una vivienda.
Prosigamos con el ejemplo anterior y apliquemos los mismos supuestos.
| Nº arancel | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 1.0 | Asiento de presentación | 6,01 € |
| 2.0 | Compraventa vivienda | 90,43 € |
| 2.0 | Compraventa garaje | 0,00 € |
| 2.0 | Compraventa trastero | 0,00 € |
| 2.0 | Préstamo | 0,00 € |
| 3.3 | Nota afección fiscal | 3,00 € |
| IVA | 20,88 € | |
| TOTAL | 120,32 € |
El cálculo es aproximado: dada la complejidad del arancel, es posible que los documentos que firmes contengan operaciones o conceptos que también puedan incluirse en la minuta y que no se hayan recogido en el cálculo. Fuente: ocu.org
LOS DOS CONCEPTOS SIGUIENTES YA NO FORMAN PARTE DE LOS GASTOS DEL COMPRADOR A PARTIR DE QUE ENTRÓ EN VIGOR EL NUEVO REAL DECRETO LEY.
Gastos Notariales de la Hipoteca para una vivienda
Continuemos con el caso anterior y supongamos que el banco nos presta el 80% del valor de la vivienda. Esto supone 80.000 €. No obstante tanto los gastos notariales de una hipoteca como los registrales se calculan tomando como base la responsabilidad hipotecaria (principal + intereses ordinarios + intereses de demora + costas + gastos) que en cualquier caso no podrá superar el 160% del valor del préstamo. Supongamos una responsabilidad hipotecaria de un 150%. El valor base de calculo obtenido será de 120.000€. Con este supuesto los gastos notariales serán los siguientes.
| Nº arance | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 2.0 | Préstamo | 170,61 € |
| 7.0 | Folios de matriz | 36,06 € |
| 4.1 | Copia autorizada | 30,05 € |
| 4.2 | Copia simple | 6,01 € |
| IVA | 50,97 € | |
| Timbre | 1,50 € | |
| TOTAL |
El cálculo es aproximado: dada la complejidad del arancel, es posible que los documentos que firmes contengan operaciones o conceptos que también puedan incluirse en la minuta y que no se hayan recogido en el cálculo. Fuente: ocu.org
Gastos Registrales de la Hipoteca de una vivienda
| Nº arancel | Concepto | Importe |
|---|---|---|
| 1.0 | Asiento de presentación | 6,01 € |
| 2.0 | Préstamo | 2.0 |
| 3.3 | Nota afección fiscal | 3,00 € |
| IVA | 18,57 € | |
| TOTAL |
El cálculo es aproximado: dada la complejidad del arancel, es posible que los documentos que firmes contengan operaciones o conceptos que también puedan incluirse en la minuta y que no se hayan recogido en el cálculo. Fuente: ocu.org
Gastos de apertura de la Hipoteca de una vivienda
La comisión de apertura del préstamo hipotecario puede variar entre un 0% y un 2%. Apliquemos en nuestro caso un termino medio, 1%. La comisión de apertura ascenderá, en esta caso a 1.000 €.
No nos olvidemos de los seguros que suelen encajarte los bancos en sus prestamos. Habitualmente este gasto ascenderá a unos 300€.
En relación al segundo párrafo anterior, decirte que la nueva ley establece que las Ventas Vinculadas quedarán prohibidas. El banco no podrá ligar la concesión de un préstamo a la contratación de uno o varios seguros. Eso sí, podrán aplicarte bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con ellos.
Gastos de Gestoría por la compra de una vivienda
La gestoría se encarga de realizar todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. El cliente puede encargarse de esos trámites o encargárselos a un notario, siempre y cuando la compra no se efectúe mediante crédito hipotecario. Si este es el caso, será el banco quien elija a la gestoría para garantizar que todos los trámites se realizan de forma correcta.
La gestoría cobrará por dos conceptos: la tramitación de la compra-venta y la tramitación de la hipoteca. Estos gastos son muy variables ya que las gestorías son profesionales libres que no tienen regulados sus honorarios. Puede suponer unos 250 € por concepto. Esto es, unos 500€ para añadir a la lista de gastos.
A partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley el banco paga los gastos de gestoría que le corresponden por la concesión del préstamo hipotecario.
Impuestos por la compra de una vivienda
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto que grava la venta de un inmueble de segunda mano. Su cuantía se fija al aplicar un porcentaje sobre el precio escriturado, que en Andalucía es un 8%. Existen tipos reducidos para algunos casos, como los aplicados a menores de 35 años que compren como vivienda habitual y con un valor de venta menor de 130.000€. En estos casos se aplicará el 3,5%.
Sigamos con nuestro caso de 100.000€ y supongamos que nuestros compradores son mayores de 35 años. La base de cálculo es el precio de escrituración de la vivienda o el valor fiscal si el primero es menor que este. Supongamos que vendemos por encima del valor fiscal. Pagaríamos por ITP un total de 8.000€. Este es el susto más gordo, no lo podrás negar.
EL APARTADO SIGUIENTE QUEDA ELIMINADO POR EL RDL 17/2018 DEL 8 DE NOVIEMBRE
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En el caso que pidas hipoteca, tendrás que pagar este impuesto que grava todo documento notarial con cuantía económica que luego debe inscribirse en el registro. Este caso también utiliza la responsabilidad hipotecaria como base para el cálculo del importe a pagar. El tipo de gravamen general en Andalucía es del 1,5% (existen reducciones para parejas menores de 35 años y para personas con discapacidad de grado superior al 33%). Apliquemos este impuesto a nuestro caso. Como la responsabilidad hipotecaria que obtuvimos es de 120.000€ tendremos que pagar por este impuesto un total de 1.800€.
Resumen de Gastos por la compra de una vivienda.
Hagamos un pequeño resumen de todos los gastos generales (los tachados tendrá que pagarlos el banco a partir de la entrada en vigor del nuevo real decreto ley, a excepción del AJD que ya tienen que pagarlo):
- Tasación: 300€
- Notaría compra: 333€
- Gestoría compra: 250€
- Registro compra: 120€
Notaría hipoteca:295€Gestoría hipoteca:250€Registro hipoteca:106€- Gastos Hipoteca: 1.000€
- Impuesto ITP: 8.000€
Impuesto AJD:1.800€
Aquí lo tienes, YA ACTUALIZADO, 10.003 € son los gastos que tendrás que afrontar por la compra de nuestra vivienda ejemplo. Como podrás comprobar es aproximadamente un 10% del valor de la vivienda. Esto, como ya he mencionado, puede variar bastante en función de las diferentes situaciones de cada cliente. No obstante es una aproximación bastante realista en función de las características de la mayoría de las operaciones.
Así que ya sabes, si quieres comprar una vivienda prepárate para afrontar un 10% más del valor de la vivienda. Como te dije, mejor los sustos antes, porque después puede ocasionar una situación muy pero que muy desagradable.
Suerte con tu compra.
Un saludo y busca la vivienda que te haga feliz.
PD: Con respecto a la comisión de apertura que algunos bancos cobran a la hora de formalizar un crédito hipotecario aún no esta muy clara la cosa, pero la jurisprudencia está marcando tendencia y nos indica que al final (con suerte) será un cobro que el banco también tendrá que suprimir. El tiempo nos lo dirá.
