Son muchas la personas que suelen hacerse la pregunta de «¿cuánto cuesta vender mi casa?» y afrontan la venta de su vivienda sin tener claro los gastos que supone esta operación. Queremos dar un poco de luz a este problema para que con tranquilidad hagas cuentas. Así tendrás claro con cuanto “dinerillo” te vas a quedar al final de la venta.
Intentaremos dar respuesta a preguntas del tipo: «¿Cuánto tengo que pagar a hacienda por vender mi casa?» «¿Qué tengo que pagar cuándo vendo mi casa?» «¿Impuestos de venta de vivienda?…
Intentaremos que este artículo se parezca a una calculadora de gastos de la venta de una vivienda. Pero no te lo tomes al pie de la letra. Cada caso tiene sus peculiaridades y puede cambiar sustancialmente el resultado final.
Empecemos por el principio (como no puede ser de otra manera) y si prefieres verlo en vídeo, aquí lo tienes:
Certificado Energético de Vivienda
Un requerimiento legal para poder publicitar tu vivienda es que tengas emitido el Certificado Energético de Vivienda o CEE. Esto puede suponer un gasto de entre 70€ y 300€, en función del tipo de vivienda y la superficie de la misma. Puedes encontrarlos más baratos, pero cuidado con los CEE de saldo, pueden salirte muy caros.
El responsable legal del CEE es el propietario de la vivienda que además es el que encarga su emisión a un técnico competente. Si existe alguna deficiencia en el certificado el responsable directo de pagar las multas asociadas es el propietario, y estamos hablando de multas desde 600€ a 6.000€, ninguna broma.
Con esto quiero decir que te asegures de encargar el CEE a un técnico competente y coherente, que sepa lo que está haciendo así como que se encargue de todos los tramites pertinentes.
Informarte que antes de un mes desde su emisión, el CEE debe ser registrado en la Junta de Andalucía. Por lo general, los técnicos competentes y profesionales que se encargan de emitir el CEE también lo registran en nombre del propietario. Pero cuidado, porque no tienen la obligación de hacerlo, y los que cobran precios irrisorios por el certificado no suelen avisarte de este extremo. Y el responsable, como ya he dicho antes, es el propietario, y el no registro del CEE conlleva una multa muy simpática.
Cancelación de la Hipoteca
Cancelación de la Hipoteca si es que existiera ( que será lo habitual ). Los costes dependerán de el tipo de acuerdo que tengas con tu banco. No obstante, por lo general suele suponer el 1% de la deuda pendiente.
Notaría y Cancelación Registral de la Hipoteca
La cancelación de la hipoteca no se queda en ajustar cuentas con el banco. También hay que pasar por el notario y por el registro. Básicamente hay que dejar registro de que la vivienda ya no está afecta de una carga hipotecaria y eso también cuesta dinerillo. Hay que pagar al notario, al registro y a un gestor para que tramite todo este galimatías. Los gastos suelen ser variables dependiendo de varios factores. Como media no nos queda mas que soltar unos 1.000 eurillos.
Cancelación de cargas asociadas a la vivienda
La vivienda debe estar libre de cargas. De lo contrario es muy probable que el notario no estampe su firma en el documento de venta. Deberás estar al día de los pagos del IBI (Contribución), impuestos relacionados con la vivienda así como agua, luz y comunidad de propietarios.
En realidad estos no son gastos relacionados con la venta de la vivienda, ya que, a no ser que seas un poco travieso/a, deberías estar al corriente de ellos de forma habitual.
Sigamos respondiendo a la pregunta de «¿Cuánto cuesta vender tu casa?».
La matriz de la escritura de compra-venta.
Aquí hay que hacer una matización. Aunque la ley establece que la primera copia de las escrituras (Matriz) tiene que pagarla el vendedor, también dice que puede pactarse lo contrario por las partes. Eso se ha traducido con los años en que al final lo paga el comprador. Por consiguiente, es un gasto que casi el 100% de las operaciones es satisfecho por el comprador. Este gasto supondría aproximadamente unos 700€.
Plusvalía Municipal
Plusvalía, puffff un embrollo de cuidado y es uno de los gastos que forman parte de la venta de tu casa. Parte de este impuesto ha sido declarada inconstitucional por el tribunal supremo, pero no vamos a entrar en este galimatías ya que nos perderíamos en tecnicismos y “palabros” legales que la mayoría de los mortales no entendemos. Lo que nos interesa es saber si tenemos que pagarlo o no.
En principio tendremos que pagarlo siempre y cuando exista un aumento en el valor del terreno. Tendremos un mes desde la fecha de la venta para proceder a la liquidación del impuesto. En el supuesto de que no exista un incremento del valor del terreno, tendremos que presentar la declaración para acreditar la existencia de una perdida en la transmisión. Por ende, si existe una perdida, la liquidación debe ser cero, y no tendremos que afrontar este gasto. ¡¡Cuidado!! no tendremos que pagar, pero si presentar la liquidación en el mismo periodo de un mes tras la venta de la vivienda.
Cálculo de la Plusvalía Municipal
En cuanto a la cuantía del impuesto es algo que está en la palestra de los tribunales ahora mismo, ya que el Supremo tiene pendiente declarar o no válida la formula que calcula este impuesto. Actualmente, algunos ayuntamientos están cobrando el impuesto y después “ya se verá”. Otros han tomado la determinación de esperar a las resoluciones judiciales para luego no encontrarse con una devolución masiva a los contribuyentes. Para saber cuál es tu caso tendrás que ir a recaudación de tu ayuntamiento y preguntar en qué campo juegan. Suerte.
No obstante, y si eres como yo, una persona un tanto inquieta e impaciente, te dejo un enlace en el que podrás calcular de forma estimada la plusvalía municipal. Pero insisto, todo esto está sometido a constantes cambios. Puede ser que la herramienta no sea fiable hasta que se estabilicen las casos. Tú mismo.
Calcular la plusvalía municipal de la venta de un piso
Incremento Patrimonial en el IRPF
Este es un gasto que la mayoría de los vendedores paradójicamente pagarían hoy con gusto. ¿ Y porqué digo esto? Porque solo hay que pagarlo cuando existe un incremento patrimonial, es decir, vendes por más de lo que compraste, situación que de forma complicada se dará hoy día.
Resumiendo: Solo teniendo en cuenta el caso general el monto total a pagar estará en torno al 19% y 23% de la ganancia patrimonial, entendiendo la ganancia la diferencia entre el valor de transmisión de la misma + gastos y tributos y el valor de adquisición de la vivienda (por cuanto la compraste) + inversiones + gastos. Pufff, que lío ¿verdad?. Pongamos un ejemplo para verlo más claro.
Resumiendo:
Supongamos que compré la vivienda hace unos años por 80.000€. (Según escrituras de compra-venta). He hecho una reforma integral que me costó 15.000 € y de la que tengo factura. Pagué impuestos y comisiones (ITP, AJD…) por un valor de unos 10.000€. He amortizado por tenerlo arrendado un total de 5.000€.
Valor de adquisición + Inversiones y Mejoras + Impuestos y Comisiones – Amortizaciones Fiscalmente deducibles.
80.000 + 15.000 + 10.000 – 5.000 = 100.000€ Valor de Adquisición de la Vivienda
Hoy la vendo por un valor de 120.000€ (según escrituras) y pago una plusvalía de 4.000€. Los honorarios de la inmobiliaria han sido 6.000€.
Resumamos los gastos de «IRPF venta vivienda 2022»
Resumiendo: Valor de Transmisión – Gastos y Tributos.
120.000 – 4.000 – 6.000 = 110.000€ Valor de Transmisión
Calculemos ahora la diferencia entre uno y otro y tendremos nuestra ganancia patrimonial.
Valor de Transmisión – Valor de Adquisición = 110.000 – 100.000 = 10.000 € de Ganancia Patrimonial
Será por estos 10.000€ por los que tendremos que pagar impuestos. Pero ¿cuánto?. Vamos a ello.
- 19% por los primeros 6.000€
- 21% de los 6.001€ a los 50.000€
- 23% lo que supere los 50.001€
Apliquemos esto a nuestro caso:
- 19% de 6.000 € = 1.140€
- 21% de 4.000 € = 840€
En definitiva, tendremos que “apoquinar” a hacienda un total de 1.980€ en conceptos de impuestos por ganancias patrimoniales.
Deducciones y Beneficios Fiscales
Exiesten algunos casos en los que se pueden aplicar Deducciones o Beneficios Fiscales. No vamos a entrar en detalles en ellos ya que dependen de cada caso en particular. No obstante vamos a enumerar los más importantes:
- Reinversión en vivienda habitual.
- Exención para los mayores de 65 años.
- Bonificación del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012
- Régimen transitorio de la reducción por abatimiento (palabrejos raros raros)
Espero que este artículo te sirva para aclararte un poco en lo que respecta a los gastos que generan la venta de tu vivienda. Deseamos que la pregunta de «¿cuánto cuesta vender mi casa?» quede respondida al menos en parte.
Suerte.
